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ED 031

A casa de R$ 500 mil segurada por R$ 250 mil

Declarar o imóvel por menos do que ele vale corta a indenização na mesma proporção, e a conta aparece no estrago pequeno, não só no incêndio total.

Apólice residencial aberta na mesa com calculadora e laudo de avaliação do imóvel ao lado.

O valor declarado decide quanto a apólice paga

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"Segurei por R$ 250 mil porque o prêmio ficava mais barato." A casa vale R$ 500 mil de reconstrução, e quem disse a frase pagou por ano cerca de metade do que pagaria com o valor cheio. O cálculo pareceu esperto por quatro renovações seguidas. Na quinta, um curto no quadro da cozinha queimou armário, bancada, fiação e parte do forro, com orçamento de R$ 40 mil. A seguradora aprovou o sinistro, reconheceu o risco como coberto e depositou R$ 20 mil.

Não houve negativa, nem má fé, nem cláusula escondida em letra pequena. Houve rateio, o nome que o mercado dá à redução proporcional prevista no artigo 783 do Código Civil. Quando o interesse é segurado por menos do que vale, a indenização cai na mesma razão entre o valor declarado e o valor real.

A regra tem uma lógica dura: o segurado que declara metade do valor paga prêmio de metade do valor e, por consequência, carrega metade do risco sozinho. Ele vira cossegurador da própria casa, sem nunca ter assinado nada com esse nome.

O ponto que pega quase todo mundo de surpresa é o alcance. Muita gente imagina que declarar menos só limita o teto num sinistro total, como se o problema aparecesse apenas se a casa virasse cinzas. A proporção incide sobre qualquer sinistro parcial: a mancha de fumaça no teto, o vidro estourado pelo vento, a máquina de lavar queimada pelo raio, o carro que subiu no muro.

O valor de referência também engana. A apólice residencial não trabalha com valor de mercado nem com o preço do anúncio, que embutem o terreno e a localização. Ela trabalha com o custo de reconstruir o que foi construído, e é esse número que precisa estar na proposta.

Como a seguradora monta a conta, como descobrir o valor de reconstrução da sua casa sem contratar ninguém e o que muda em três casos idênticos abre a leitura de hoje.

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I Leitura de Apólice

A conta que a seguradora faz antes de pagar

A proporção que ninguém contratou de propósito.

O rateio não é uma penalidade por erro de preenchimento, é a aplicação matemática do artigo 783 do Código Civil sobre a diferença entre o valor declarado e o valor real do imóvel.

A conta cabe numa linha. Divide o valor declarado na apólice pelo valor real de reconstrução, encontra um percentual, e aplica esse percentual sobre o prejuízo apurado. Casa de R$ 500 mil declarada por R$ 250 mil dá 50%. Prejuízo de R$ 40 mil vira indenização de R$ 20 mil, menos a franquia.

A franquia entra depois da proporção, e essa ordem custa dinheiro. Prejuízo de R$ 40 mil com rateio de 50% e franquia de R$ 3 mil devolve R$ 17 mil ao segurado, não R$ 18,5 mil. A sequência está nas condições gerais de praticamente todo produto residencial do mercado.

O valor real usado na conta é apurado no momento do sinistro, não na data da contratação. Uma apólice fechada com o valor certo há seis anos, renovada no automático sempre pelo mesmo número, chega ao sinistro defasada pela inflação de material e mão de obra. O rateio aparece sem que ninguém tenha mentido em nada.

O que o regulador olha na vistoria

O ajustador de sinistro pede a metragem construída, o padrão de acabamento e o custo por metro quadrado da região. Com esses três dados ele monta o valor de reconstrução e compara com o que está escrito na apólice.

Padrão de acabamento é a variável que mais mexe no resultado. Porcelanato importado, marcenaria sob medida, esquadria de alumínio anodizado e automação elevam o custo por metro quadrado bem acima do padrão popular usado nas tabelas de referência da construção civil.

A proporção incide sobre sinistro parcial, e é aí que ela machuca mais. No sinistro total o segurado recebe o teto contratado e percebe na hora que segurou pouco. No estrago de R$ 40 mil ele recebe R$ 20 mil e ainda descobre que precisa completar R$ 20 mil para deixar a cozinha utilizável de novo.

Existe uma cláusula que desliga o rateio, e ela tem nome: valor em risco declarado, também chamada de cláusula de dispensa de rateio ou de primeiro risco absoluto. Nessa modalidade a seguradora paga o prejuízo até o limite contratado, sem aplicar a proporção. Ela custa mais caro, aparece pouco na cotação de tela e precisa ser pedida ao corretor.

"Salvo disposição em contrário, o seguro de um interesse por menos do que valha acarreta a redução proporcional da indenização, no caso de sinistro parcial."

Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, artigo 783.

A expressão "salvo disposição em contrário" é a porta de saída legal. Ela existe exatamente para permitir a contratação a primeiro risco absoluto, e é a única forma de segurar por menos sem carregar a proporção no sinistro.

II Regra de Bolso

Como achar o valor de reconstrução da sua casa

O número que a apólice pede é o custo de erguer o imóvel de novo, sem o terreno e sem a valorização do bairro, e dá para chegar perto dele em uma tarde, sem contratar avaliador.

O erro mais comum é declarar o valor de venda do imóvel. Num apartamento de bairro valorizado, boa parte do preço é localização, e segurar o terreno inflado faz o segurado pagar prêmio a mais por um risco que não existe: o solo não queima.

1. Meça a área construída em metros quadrados. Está na escritura, no IPTU ou na planta do apartamento, e é a base de tudo.

2. Busque o custo por metro quadrado de construção da sua cidade no CUB, o Custo Unitário Básico publicado mensalmente pelo sindicato da indústria da construção do seu estado, e escolha o padrão que corresponde ao seu acabamento.

3. Multiplique área por custo e acrescente uma margem para o que o CUB não cobre: demolição, remoção de entulho, projeto e taxas de aprovação. Vinte por cento sobre o resultado é uma margem de trabalho razoável.

4. Compare o total com o valor declarado na sua apólice atual, na linha do imóvel ou da estrutura. A diferença entre os dois números é exatamente o tamanho do seu rateio.

5. Peça ao corretor a diferença de prêmio anual entre o valor atual e o valor corrigido, e peça também a cotação com dispensa de rateio, por escrito e no email.

Por que a defasagem cresce sozinha

Renovação automática de residencial costuma repetir o valor do ano anterior sem reajuste. O prêmio sobe pouco, o segurado não estranha nada, e o valor declarado fica congelado enquanto o custo de construir sobe todo mês.

Reforma também abre buraco. Quem trocou o piso inteiro, fechou a varanda, instalou marcenaria e refez a parte elétrica aumentou o custo de reconstrução e continuou com o número velho na apólice. O rateio nasce na obra, e só aparece no sinistro.

A regra de bolso do dia cabe em uma linha: o valor declarado na apólice precisa ser o custo de reconstruir a casa hoje, não o preço que ela alcançaria num anúncio.

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III Placar do Sinistro

Três casas, três indenizações

Caso A. Imóvel com R$ 500 mil de custo de reconstrução, declarado na apólice por R$ 500 mil. Curto no quadro da cozinha, prejuízo apurado de R$ 40 mil, franquia de R$ 3 mil. A seguradora paga R$ 37 mil, e a obra da cozinha sai inteira do bolso da apólice.

Caso B. Mesmo imóvel, mesmo estrago, declarado por R$ 250 mil para baratear o prêmio. O ajustador aplica a proporção de 50%, chega a R$ 20 mil, desconta os R$ 3 mil de franquia e deposita R$ 17 mil. O sinistro foi coberto, aprovado e pago, e ainda assim faltam R$ 23 mil para a cozinha ficar pronta.

Caso C. Mesmo imóvel, declarado por R$ 250 mil, com cláusula de dispensa de rateio contratada na renovação. A seguradora paga R$ 37 mil, porque o limite de R$ 250 mil só entraria em cena num prejuízo acima desse valor. A economia no prêmio continuou, o desconto no sinistro não veio.

Os três casos partem do mesmo quadro elétrico e do mesmo orçamento. O que separa o desfecho é um número na proposta e uma cláusula que precisa ser pedida em voz alta.

Existe um quarto caminho, mais comum do que parece: o segurado que declarou certo na contratação e passou oito anos renovando pelo mesmo valor. O custo de reconstrução subiu com o material, o número na apólice ficou parado, e no sinistro a proporção aparece contra alguém que jamais tentou economizar prêmio.

"A indenização não pode ultrapassar o valor do interesse segurado no momento do sinistro, e, em hipótese alguma, o limite máximo da garantia fixado na apólice, salvo em caso de mora do segurador."

Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, artigo 781.

O artigo fecha o cerco pelos dois lados. Segurar por mais do que a casa vale não gera indenização maior, porque o teto é o valor real do bem. Segurar por menos aciona a proporção do artigo 783. A faixa que serve ao bolso do segurado é estreita, e mora no custo de reconstrução apurado com honestidade.

O que fazer com a apólice ainda hoje

1. Abra a apólice residencial em PDF e localize o valor declarado na cobertura básica de incêndio, raio e explosão, a linha que sustenta as demais.

2. Calcule a área construída vezes o custo por metro quadrado do CUB do seu estado, no padrão do seu acabamento, e acrescente vinte por cento.

3. Divida o valor declarado pelo valor calculado. O percentual que aparecer é o que a seguradora pagaria de cada real do seu próximo prejuízo.

4. Liste as reformas feitas desde a última atualização do valor e some o custo delas ao número calculado.

5. Peça ao corretor as duas cotações por escrito: valor corrigido com rateio e valor atual com dispensa de rateio, para comparar prêmio contra risco carregado.

Prêmio barato por valor declarado baixo não é desconto, é um empréstimo que a apólice cobra de volta no dia do sinistro, com a proporção que você mesmo escolheu sem saber.

"Se um curto queimasse a sua cozinha hoje, quantos centavos de cada real de prejuízo a sua apólice pagaria?"

Confira ainda hoje: qual o valor declarado em reais na cobertura de incêndio da sua apólice, qual a área construída do imóvel em metros quadrados, e em que ano esse valor declarado foi atualizado pela última vez.